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商寅泉
房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)，在現(xiàn)階段的中國(guó)，是一個(gè)永遠(yuǎn)說(shuō)不透的話題。當(dāng)2013年成為過(guò)去，2014年撲面而來(lái)的時(shí)候，這個(gè)話題仍然是經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、民生排在前列的選擇。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況顯示：2013年11月份，北京房地產(chǎn)環(huán)比漲幅收窄，新建住宅和新建商品住宅分別上漲0.5%和0.7%，與上月漲幅相比縮小了0.1個(gè)百分點(diǎn)，但二手住宅價(jià)格漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，環(huán)比漲幅為1.2%，同比漲幅為20.1%，這兩項(xiàng)都居于全國(guó)70個(gè)大中城市的首位。另外的一個(gè)數(shù)據(jù)是，與上個(gè)月相比，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)，下降的只有1個(gè)，其他69個(gè)城市都是上漲。
我們現(xiàn)在關(guān)心的是，2014年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)不會(huì)仍舊呈持續(xù)的上漲態(tài)勢(shì)？要想弄清這個(gè)問(wèn)題，必須從城鎮(zhèn)化這個(gè)大勢(shì)入手來(lái)觀察。從2003年到2013年，是中國(guó)城市化發(fā)展加速的10年，房?jī)r(jià)也漲了10年。盡管其間在主觀上進(jìn)行了力度極大的調(diào)控，在客觀上遭遇了全球金融危機(jī)，但都沒有阻止住中國(guó)房?jī)r(jià)的狂漲。目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化率是52%，距離發(fā)達(dá)國(guó)家75%以上的數(shù)據(jù)，還有很大提升空間。未來(lái)20年里，中國(guó)還會(huì)有超過(guò)3億的人口從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)為非農(nóng)，進(jìn)入城鎮(zhèn)生活。這些數(shù)據(jù)不說(shuō)自明，也就是，只要城鎮(zhèn)化還在進(jìn)行中，房?jī)r(jià)的漲勢(shì)就不會(huì)終結(jié)，即使中間可能會(huì)有小幅的停頓盤整，但大的態(tài)勢(shì)很難改變，直至城鎮(zhèn)化進(jìn)程達(dá)到既定目標(biāo)。
城鎮(zhèn)化，從人的角度說(shuō)，是以身份的變化為特征；從物的角度說(shuō)，是以城市增加和擴(kuò)大、城市品質(zhì)的提高為特征。城鎮(zhèn)化的一個(gè)最直接效果，是消費(fèi)水平提高，從而增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生動(dòng)力，達(dá)到GDP健康增長(zhǎng)、國(guó)力增強(qiáng)的最終目的。房地產(chǎn)市場(chǎng)，是消費(fèi)市場(chǎng)里投入最多，是大多數(shù)人終其一生奮斗所求一套滿意住房的領(lǐng)域。中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議剛剛閉幕，由頂層設(shè)計(jì)實(shí)施的城鎮(zhèn)化剛剛開始。在這樣的時(shí)候，思考城鎮(zhèn)化對(duì)城市房?jī)r(jià)的影響，不是太費(fèi)腦筋的事。
回到2014年的展望，可以預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將和中國(guó)其他產(chǎn)業(yè)一樣，呈現(xiàn)生機(jī)勃勃的繁榮景象。城鎮(zhèn)化是住房需求不斷增長(zhǎng)的有力保障。反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化不可或缺的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，這種相互依托的關(guān)系短時(shí)間不會(huì)改變。只有一點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào)的是，商品住宅的價(jià)格將隨著保障房、自住型商品房的陸續(xù)推出，不會(huì)再有瘋狂上漲的勢(shì)頭，也可能會(huì)有價(jià)格的短暫回落調(diào)整，總體將呈溫和上漲態(tài)勢(shì)。可以預(yù)計(jì)，到2014年3月份以后，一個(gè)制度走向健全、規(guī)范化更強(qiáng)、更尊重市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將逐漸出現(xiàn)在我們的生活中。